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ARCHITEKTUR UND UMBAU

Ziel ist, die Gebäudestruktur generell zu erhalten, d.h. den derzeitigen und zukünftigen Bewohnern weiterhin den Wohnraum zu erhalten, mit baulichen Eingriffen die Wohnqualität zu verbessern, die erhaltenswerte Gebäudestruktur, der Kleinstwohnform, zu sichern und den Grundgedanken des Ledigenheimes über die Gegenwart in die Zukunft zu transformieren. Das Konzept betrachtet dabei die für diese Schritte erforderlichen baulichen Eingriffe unter den Aspekten des Baurechts und des geltenden Denkmalschutzes.

Raum- und Umbaukonzept


Das Gebäude in seinem derzeitigen Zustand zeigt noch deutlich die ursprüngliche Wohn- und Nutzungsstruktur von 1912. Die Räume des Erdgeschosses standen der Gemeinschaft als Gewerbe- und Ladenräume zur Verfügung sowie als Gastwirtschaft und Treffpunkt der im Haus lebenden Menschen. In den oberen vier Geschossen standen den Bewohnern die eigenen acht Quadratmeter großen Zimmer sowie Sanitär- und Küchenräume zur Verfügung. Auf Grund unterschiedlichster Umbaumaßnahmen der jeweiligen Eigentümer über die vergangenen hundert Jahre, des Gebäudealters und der intensiven Nutzung besteht heute ein hoher Sanierungsbedarf an diesem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude. Das folgende Konzept zielt auf den Erhalt der ursprünglichen Struktur ab und verfolgt die Anpassung des technischen Standards an die heutigen Anforderungen des Gebäudes mittels sensibler Eingriffe in dessen Substanz. Grundsätzlich werden unter diesem Aspekt die Räume im Erdgeschoss der Gemeinschaft zugeführt, in den oberen Stockwerken sind je Etage zwei Flügel mit autonom funktionierenden Einheiten von jeweils elf Zimmern geplant.

Die Gewerbeeinheiten und der Laden: Die drei Gewerbeeinheiten zum Herrengraben wurden in den letzten Jahren sukzessive aus der gemeinschaftlichen Nutzung heraus gelöst und werden seitdem als Wohnraum vermietet.
Die Funktion des ehemaligen Speise- und Lesesaals zur Rehhoffstrasse ist nur noch ansatzweise als dieser zu erkennen. Sämtliche Einrichtungsgegenstände wie Bänke und Tische wurden im Laufe der vergangenen Jahrzehnte ausgebaut; ebenso die charakteristischen und wesentlichen Merkmale einer Gastronomie wie Küche und Verkaufstresen, die nur noch als Fragmente existieren. Die interne, vom Treppenhaus den Speisesaal erschließende und damit für die Bewohner bedeutende Tür wurde ausgebaut und lässt diesen Raum nur noch von der Straße her betreten. Neben diesen funktionsrelevanten Veränderungen haben kleinere Ein- und Umbauten den Räumen ihren früheren Charakter und Zeitgeist genommen. Grundsätzlich ist das Gebäude im Erd- und Kellergeschoss auf seine bauliche Substanz und Schäden hin zu prüfen und im verhältnismäßigen Rahmen entsprechend der Nutzungen zu sanieren.
Das Konzept sieht vor, die Funktionen dieser Räume wieder herzustellen. Bau- lich sieht dieses gleichermaßen den Rückbau der ursprünglich nicht geplanten und statisch nicht relevanten Einbauten vor, wie die Wiederherstellung des Türzugangs vom Treppenhaus. Für die gastronomische Nutzung ist in den hofseitigen Räumen eine Vollküche geplant. Ebenso wird ein Rückbau der ehemaligen über den Herrengraben zugänglichen Gewerbeeinheiten in die Planung übernommen, um diese langfristig wieder in die gemeinschaftliche Nutzung zu überführen.

Die Nutzung: Dem Haus und den Bewohnern stehen somit einerseits drei bis vier Gewerbeeinheiten zur Verfügung, die in Abstimmung mit dem Konzept des Ledigenheimes zum Beispiel für die Verwaltung des Gebäudes oder von Trägern sozialer Dienste als Service-, Dienstleistungs- oder Personalräume genutzt werden können. Der ursprüngliche Speise- und Lesesaal mit angegliederter Küche wird der Gemeinschaft als ein solcher wieder zur Verfügung gestellt. Dieser bietet den Bewohnern über die in den jeweiligen Etagen vorhandenen Küchen hinaus die Möglichkeit, untereinander und auch zu den Nachbarn im Quartier Kontakt aufzunehmen. Die Räume des Kellergeschosses können den Bewohnern, bzw. den Trägern für hauswirtschaftliche Nutzungen, Lager oder Werkstätten zur Verfügung gestellt werden. Im Rahmen der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen würden diese Räume möglichst flexibel gestaltet werden und eine haustechnische Vorinstallation erhalten. Ähnlich wie bereits in den Nachbargebäuden im Hof geschehen, sollten für eine Verbesserung der Belichtung und Belüftung dieser Räume die Kasemattenbereiche abgegraben und mit größeren Fenstern und Türen versehen werden.

Der Wohnbereich: Die Obergeschosse des Gebäudes sind unter Erhalt einer zweiflügeligen Nutzung zum Herrengraben wie auch zur Rehhoffstrasse ähnlich gegliedert. Das Raumkonzept sieht hier vor, dass sämtliche Wohnräume, die sich zu den beiden Strassen hin orientieren, ihre charakteristische Größe innerhalb der bestehenden Wände von acht Quadratmetern beibehalten. Die zum Hof hin gelegenen Räume werden zugunsten einer Modernisierung der Infrastruktur des Gebäudes umstrukturiert und neu aufgeteilt, so dass sich mehr Flächen für eine gemeinschaftliche Nutzung ergeben. Nach ersten Einschätzungen könnten die derzeit auf vier Geschossen und acht Flügeln verteilten 120 Zimmer mit lediglich vier Küchen und acht Sanitärräumen, bei einer Reduzierung auf 80 – 90 Zimmer, zusätzlich je Flügel eine vollwertige Küche mit großzügigen Gemeinschaftsflächen sowie Wasch- und Sanitärräume und Abstellflächen erhalten. Der dem Treppenhaus angeschlossene Kernbereich dient einer zentralen »Versorgung«, in dem neben einem möglichen neuen Aufzug ein bis zwei Zimmer für Sondernutzungen, als Herbergs- oder Gästezimmer oder für Pflegepersonal angeboten werden können. Durch eine geplante eigene Sanitärausstattung dieser Räume stünden sie einer autonomen Nutzung oder Vermietung zur Verfügung. Als erweiterter Umbau wird die Möglichkeit des Rückbaus der gesamten 4. Etage zur Wiederherstellung eines Vollgeschosses betrachtet, wie es die Gestaltung des Gebäudes von 1912 bis zum Krieg vorsah.

Umbau

Im Rahmen eines Umbaukonzeptes sind neben den baurechtlichen und bautechnischen Erfordernissen auch denkmal- und brandschutzrechtliche Belange zu prüfen. Über das Gebäude und dessen Substanz liegt derzeit kein Gutachten vor, so dass eine Einschätzung über die erforderlichen Maßnahmen nur nach augenscheinlicher Betrachtung der frei zugänglichen Räume möglich ist. Auch liegen keine detaillierten Informationen über die mietrechtliche Situation vor. Es wird davon ausgegangen, dass sämtliche Umbaumaßnahmen im teilbewohnten Zustand durchgeführt werden, was eine mieterverträgliche Sanierung erforderlich macht.


Barrierefreiheit: Bei den erforderlichen Umbaumaßnahmen und Eingriffen in das Gebäude ist die Umsetzung einer weitestgehenden Barrierefreiheit und damit Alters- und Behindertengerechtigkeit wünschenswert. Die Anforderungen werden nach ersten Betrachtungen jedoch auf Grund der Bestandssituation, Flur- und Zugangsbreiten, wie auch Treppen im Eingangsbereich in seiner Gänze so nicht umsetzbar sein. Für die Erschließung der oberen Etagen ist der Einbau eines Personenaufzugs in jedem Fall zu empfehlen.

Haustechnik: Hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung ist zu prüfen, inwieweit die derzeitige Heizungsanlage sowie Sanitär- und Elektroausstattung den heutigen technischen Anforderungen entsprechen und welchen Umfang eine Sanierung, bzw. Instandsetzung erfordert. Geplant sind in jedem Fall das Vorhalten von TV/Telefon/Datenanschlüssen in allen Zimmern und eine Gegensprechanlage zur Haustür. Auch wäre es unseres Erachtens erstrebenswert, die Verbrauche individuell ablesen zu können. Beim Umbau oder einer Neuinstallation wird dabei auch der Aspekt der Energieeffizienz des gesamten Gebäudes betrachtet. Neben der Möglichkeit eines gemeinsamen Waschraumes im Kellergeschoss und den zusätzlichen Sanitärräumen in den Flügeln sollen die charakteristischen Merkmale wie die Waschbecken in den Zimmern erhalten bleiben. Im Rahmen der Prüfung werden zudem die bauphysikalischen Anforderungen an das Gebäude untersucht. Diese betreffen insbesondere eine Verbesserung des Wärmeschutzes und der akustischen Trennung der jeweiligen Nutzungen.

Brandschutz: In Abstimmung mit dem vorbeugenden Brandschutz und Brandschutzsachverständigen ist zu prüfen, wie die baurechtlichen Anforderungen bei der Umsetzung des Gesamtkonzeptes erfüllt werden können. In der heutigen Situation sind zwar die beiden Flügel der jeweiligen Geschosse bereits schon mittels Brandschutztüren vom Treppenhaus getrennt. Da die Zwischenwände der einzelnen Zimmer nach heutiger Erkenntnis jedoch nicht den brandschutzrechtlichen Bestimmungen entsprechen, wäre das Zusammenfassen der einzelnen Zimmer der jeweiligen Flügel zu einem Brandabschnitt ggf. eine Möglichkeit. In diesem wie auch in den vorgenannten Fällen wird eine Betrachtung unter Abwägung des Bestandsschutzes/Denkmalschutzes zu prüfen sein.

Umsetzung

Für die Umsetzung des baulichen Konzepts werden im Zuge der Planung Abstimmungstermine mit dem Denkmalschutzamt und mit dem vorbeugenden Brandschutz der Feuerwehr stattfinden. Es kann folglich davon ausgegangen werden, dass Einzelfallentscheidungen erforderlich sind und diese im weiteren Verlauf das Konzept modifizieren. Ebenso werden die Gemeinschaft betreffende Maßnahmen mit den Nutzern und Trägern erörtert. Bei der Planung des Umbaus stellt somit der zumindest teilweise bewohnte Zustand des Hauses eine große Herausforderung dar. Ziel ist es, eine Umsetzung der gesamten Baumaßnahmen für alle Mieter annehmbar zu gestalten.



Erdgeschoss: Bestand

  Hauptnutzflächen:    
Pförtnerloge » 12 m2
Sozialbereich/Gewerbe, 3 Einheiten » 167 m2
gemeinschaftlich genutzte Flächen » 90 m2
Küche/Sanitäre Anlagen » 38 m2
  Verkehrsflächen:    

Treppenhaus

» 37 m2
  Gesamtfläche: » 344 m2




Erdgeschoss: Variante Nr. 1

  Hauptnutzflächen:    
Pförtnerloge » 12 m2
Sozialbereich/Gewerbe, 3 Einheiten » 167 m2
gemeinschaftlich genutzte Flächen » 90 m2
Küche » 38 m2
  Nebenfläche:    
Sanitäre Anlagen » 15 m2
  Verkehrsflächen:    

Treppenhaus

» 37 m2
  Gesamtfläche: » 344 m2




Obergeschoss: Bestand

  Hauptnutzflächen:   je Etage   3 Etagen
28 Zimmer, je 7,75 qm » 217 m2 » 868 m2

gemeinschaftlich genutzte Flächen, Küchen, Bäder

» 37 m2 » 148 m2
  Verkehrsflächen:        

Treppenhaus

» 140 m2 » 560 m2
  Gesamtfläche: » 394 m2 » 1576 m2




Obergeschoss: Variante Nr. 1

  Hauptnutzflächen:   je Etage   3 Etagen
20 Zimmer, je 7,75 qm » 155 m2 » 620 m2

gemeinschaftlich genutzte Flächen, Küchen, Bäder

» 92 m2 » 368 m2
Sondernutzung, Hostel » 24 m2 » 96 m2
Verkehrsflächen:        
Flurbereich » 99 m2 » 396 m2

Treppenhaus

» 24 m2 » 96 m2
  Gesamtfläche: » 394 m2 » 1576 m2




Obergeschoss: Variante Nr. 2

  Hauptnutzflächen:   je Etage   3 Etagen
21 Zimmer, je 7,75 qm » 163 m2 » 652 m2

gemeinschaftlich genutzte Flächen, Küchen, Bäder

» 76 m2 » 304 m2
Sondernutzung, Hostel » 16 m2 » 64 m2
Verkehrsflächen:        
Flurbereich » 115 m2 » 460 m2

Treppenhaus

» 24 m2 » 96 m2
  Gesamtfläche: » 394 m2 » 1576 m2