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ARCHITEKTUR UND UMBAUZiel ist, die Gebäudestruktur generell zu erhalten, d.h. den derzeitigen und zukünftigen Bewohnern weiterhin den Wohnraum zu erhalten, mit baulichen Eingriffen die Wohnqualität zu verbessern, die erhaltenswerte Gebäudestruktur, der Kleinstwohnform, zu sichern und den Grundgedanken des Ledigenheimes über die Gegenwart in die Zukunft zu transformieren. Das Konzept betrachtet dabei die für diese Schritte erforderlichen baulichen Eingriffe unter den Aspekten des Baurechts und des geltenden Denkmalschutzes. Raum- und Umbaukonzept
Die Gewerbeeinheiten und der Laden: Die drei Gewerbeeinheiten zum Herrengraben wurden in den letzten Jahren sukzessive aus der gemeinschaftlichen Nutzung heraus gelöst und werden seitdem als Wohnraum vermietet. Die Nutzung: Dem Haus und den Bewohnern stehen somit einerseits drei bis vier Gewerbeeinheiten zur Verfügung, die in Abstimmung mit dem Konzept des Ledigenheimes zum Beispiel für die Verwaltung des Gebäudes oder von Trägern sozialer Dienste als Service-, Dienstleistungs- oder Personalräume genutzt werden können. Der ursprüngliche Speise- und Lesesaal mit angegliederter Küche wird der Gemeinschaft als ein solcher wieder zur Verfügung gestellt. Dieser bietet den Bewohnern über die in den jeweiligen Etagen vorhandenen Küchen hinaus die Möglichkeit, untereinander und auch zu den Nachbarn im Quartier Kontakt aufzunehmen. Die Räume des Kellergeschosses können den Bewohnern, bzw. den Trägern für hauswirtschaftliche Nutzungen, Lager oder Werkstätten zur Verfügung gestellt werden. Im Rahmen der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen würden diese Räume möglichst flexibel gestaltet werden und eine haustechnische Vorinstallation erhalten. Ähnlich wie bereits in den Nachbargebäuden im Hof geschehen, sollten für eine Verbesserung der Belichtung und Belüftung dieser Räume die Kasemattenbereiche abgegraben und mit größeren Fenstern und Türen versehen werden. Der Wohnbereich: Die Obergeschosse des Gebäudes sind unter Erhalt einer zweiflügeligen Nutzung zum Herrengraben wie auch zur Rehhoffstrasse ähnlich gegliedert. Das Raumkonzept sieht hier vor, dass sämtliche Wohnräume, die sich zu den beiden Strassen hin orientieren, ihre charakteristische Größe innerhalb der bestehenden Wände von acht Quadratmetern beibehalten. Die zum Hof hin gelegenen Räume werden zugunsten einer Modernisierung der Infrastruktur des Gebäudes umstrukturiert und neu aufgeteilt, so dass sich mehr Flächen für eine gemeinschaftliche Nutzung ergeben. Nach ersten Einschätzungen könnten die derzeit auf vier Geschossen und acht Flügeln verteilten 120 Zimmer mit lediglich vier Küchen und acht Sanitärräumen, bei einer Reduzierung auf 80 – 90 Zimmer, zusätzlich je Flügel eine vollwertige Küche mit großzügigen Gemeinschaftsflächen sowie Wasch- und Sanitärräume und Abstellflächen erhalten. Der dem Treppenhaus angeschlossene Kernbereich dient einer zentralen »Versorgung«, in dem neben einem möglichen neuen Aufzug ein bis zwei Zimmer für Sondernutzungen, als Herbergs- oder Gästezimmer oder für Pflegepersonal angeboten werden können. Durch eine geplante eigene Sanitärausstattung dieser Räume stünden sie einer autonomen Nutzung oder Vermietung zur Verfügung. Als erweiterter Umbau wird die Möglichkeit des Rückbaus der gesamten 4. Etage zur Wiederherstellung eines Vollgeschosses betrachtet, wie es die Gestaltung des Gebäudes von 1912 bis zum Krieg vorsah. Umbau Im Rahmen eines Umbaukonzeptes sind neben den baurechtlichen und bautechnischen Erfordernissen auch denkmal- und brandschutzrechtliche Belange zu prüfen. Über das Gebäude und dessen Substanz liegt derzeit kein Gutachten vor, so dass eine Einschätzung über die erforderlichen Maßnahmen nur nach augenscheinlicher Betrachtung der frei zugänglichen Räume möglich ist. Auch liegen keine detaillierten Informationen über die mietrechtliche Situation vor. Es wird davon ausgegangen, dass sämtliche Umbaumaßnahmen im teilbewohnten Zustand durchgeführt werden, was eine mieterverträgliche Sanierung erforderlich macht.
Haustechnik: Hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung ist zu prüfen, inwieweit die derzeitige Heizungsanlage sowie Sanitär- und Elektroausstattung den heutigen technischen Anforderungen entsprechen und welchen Umfang eine Sanierung, bzw. Instandsetzung erfordert. Geplant sind in jedem Fall das Vorhalten von TV/Telefon/Datenanschlüssen in allen Zimmern und eine Gegensprechanlage zur Haustür. Auch wäre es unseres Erachtens erstrebenswert, die Verbrauche individuell ablesen zu können. Beim Umbau oder einer Neuinstallation wird dabei auch der Aspekt der Energieeffizienz des gesamten Gebäudes betrachtet. Neben der Möglichkeit eines gemeinsamen Waschraumes im Kellergeschoss und den zusätzlichen Sanitärräumen in den Flügeln sollen die charakteristischen Merkmale wie die Waschbecken in den Zimmern erhalten bleiben. Im Rahmen der Prüfung werden zudem die bauphysikalischen Anforderungen an das Gebäude untersucht. Diese betreffen insbesondere eine Verbesserung des Wärmeschutzes und der akustischen Trennung der jeweiligen Nutzungen. Brandschutz: In Abstimmung mit dem vorbeugenden Brandschutz und Brandschutzsachverständigen ist zu prüfen, wie die baurechtlichen Anforderungen bei der Umsetzung des Gesamtkonzeptes erfüllt werden können. In der heutigen Situation sind zwar die beiden Flügel der jeweiligen Geschosse bereits schon mittels Brandschutztüren vom Treppenhaus getrennt. Da die Zwischenwände der einzelnen Zimmer nach heutiger Erkenntnis jedoch nicht den brandschutzrechtlichen Bestimmungen entsprechen, wäre das Zusammenfassen der einzelnen Zimmer der jeweiligen Flügel zu einem Brandabschnitt ggf. eine Möglichkeit. In diesem wie auch in den vorgenannten Fällen wird eine Betrachtung unter Abwägung des Bestandsschutzes/Denkmalschutzes zu prüfen sein. Umsetzung Für die Umsetzung des baulichen Konzepts werden im Zuge der Planung Abstimmungstermine mit dem Denkmalschutzamt und mit dem vorbeugenden Brandschutz der Feuerwehr stattfinden. Es kann folglich davon ausgegangen werden, dass Einzelfallentscheidungen erforderlich sind und diese im weiteren Verlauf das Konzept modifizieren. Ebenso werden die Gemeinschaft betreffende Maßnahmen mit den Nutzern und Trägern erörtert. Bei der Planung des Umbaus stellt somit der zumindest teilweise bewohnte Zustand des Hauses eine große Herausforderung dar. Ziel ist es, eine Umsetzung der gesamten Baumaßnahmen für alle Mieter annehmbar zu gestalten.
Erdgeschoss: Bestand
Erdgeschoss: Variante Nr. 1
Obergeschoss: Bestand
Obergeschoss: Variante Nr. 1
Obergeschoss: Variante Nr. 2
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